La vita della lotteria: creare vincitori di alloggi fortunati a spese di …

Benvenuti alla lotteria immobiliare di New York City. Metti il ​​tuo nome nel cappello e potresti essere fortunato. Potresti ottenere un appartamento fortemente sovvenzionato in un edificio di lusso in un quartiere privilegiato di Manhattan, o in uno dei nuovi quartieri alla moda di Brooklyn, come Williamsburg o DUMBO.

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Se non vinci alla lotteria, hai il privilegio di pagare gli affitti di appartamenti e i prezzi di condominio più alti del paese. Forse potresti trarre conforto – o provare agonia – nel sapere che una buona parte del tuo affitto va direttamente a sovvenzionare l’affitto dei tuoi vicini vincitori della lotteria.

New York City è un pioniere nell’implementazione di quella che ironicamente viene chiamata zonizzazione “inclusiva”. Queste politiche richiedono che i nuovi edifici in molte parti della città mettano da parte percentuali che vanno dal 20 al 50 percento delle loro unità per affitti “abbordabili” sovvenzionati. Il resto degli inquilini dell’edificio può pagare affitti di mercato molto elevati, sapendo che gran parte dei loro canoni di locazione andranno a sovvenzionare i loro vicini. “Affordable” è un termine dell’art. Significa semplicemente una rendita sovvenzionata, dettata dal governo, che è molto al di sotto dei tassi di mercato.

A causa del costo oneroso del pagamento di questi sussidi, la zonizzazione inclusiva si traduce in rendite di mercato così elevate da escludere la maggior parte delle persone dal potersi permettere gli appartamenti. In un nuovo edificio iconico costruito nel 2017 nel quartiere di Murray Hill a Manhattan, un appartamento al 31° piano a prezzi di mercato con 2 camere da letto e 2 bagni viene affittato per un sorprendente $ 10.048 al mese.

Un equivalente (in realtà più grande – vedi sotto) 2 camere da letto affitti “abbordabili” per $ 1.082 al mese, quasi il 90 percento in meno rispetto all’affitto di mercato. Lo sviluppatore ha dovuto mettere da parte il 20 percento delle unità dell’edificio da affittare a questo tasso basso per ottenere il permesso dalla città di sviluppare la proprietà. Le unità sovvenzionate devono essere conformi alle norme governative in merito alle dimensioni minime delle camere. Gli appartamenti a prezzo di mercato non solo costano di più, ma le camere sono più piccole.

Diritti degli squatter

La lotteria non è l’unico modo in cui alcuni inquilini sono costretti a sovvenzionare l’affitto di altri inquilini. Un modo molto più antico – con effetti dannosi molto più evidenti – è il sistema di controllo degli affitti di New York City, che esiste in varie forme dalla seconda guerra mondiale. I dettagli di questi programmi variano. Inizialmente il risultato dei controlli federali sui prezzi istituiti durante la guerra, il sistema di regolamentazione degli affitti è stato poi amministrato in vari momenti dalla città e dallo Stato di New York.

La forma più antica era chiamata “controllo degli affitti” e nel 1969 divenne “stabilizzazione degli affitti”, ma con qualsiasi nome implica un’agenzia governativa che controlla gli affitti e determina quanto possono aumentare. Alle udienze pubbliche semestrali, gli inquilini in genere chiedono il rollback dell’affitto e in alcuni anni ci sono stati aumenti dello 0%. All’udienza più recente, gli affitti potevano aumentare del 3%, ma con l’inflazione attualmente in corso a un tasso annuo del 9%, ciò equivale a un valore reale (corretto per l’inflazione) riduzione in affitti del 6 per cento.

Quando gli affitti reali diminuiscono abbastanza a lungo, i proprietari non possono permettersi di mantenere i loro edifici e alla fine li abbandonano. È successo in massa durante gli anni ’70 e ’80 altamente inflazionistici, trasformando vaste regioni della città in lande desolate abbandonate che ricordano da vicino le città bombardate della seconda guerra mondiale o Mariupol nella guerra ucraina in corso. Durante la maggior parte di questi anni, furono abbandonati più appartamenti che costruiti.

Ancora più recentemente, quando politiche generalmente più moderate come la benignamente denominata “stabilizzazione degli affitti” hanno consentito agli affitti di tracciare meglio i costi, il risultato netto è stato una grave scarsità di nuove costruzioni. Il numero di appartamenti di nuova costruzione non ha tenuto il passo con il numero di nuovi arrivati ​​a vivere in città. La mancanza di nuove forniture sufficienti fa pressione sul piccolo numero di unità a tasso di mercato e, come se si stesse spremendo un pallone, spinge gli affitti più in alto. Questa scarsità è aggravata dal fatto che gli inquilini che pagano affitti sovvenzionati o controllati al di sotto del mercato rimangono nei loro appartamenti molto più a lungo rispetto agli inquilini a tariffa di mercato, vincolando ulteriormente l’offerta.

L’unico modo per evitare quegli affitti di mercato ultra alti è diventare uno “squatter”. Sii un vecchio inquilino che si è trasferito prima che la carenza di controllo dell’affitto iniziasse a prendere piede seriamente a partire dagli anni ’50. Alcuni di questi inquilini molto vecchi a canone controllato possono pagare affitti che sono solo una piccola frazione delle unità equivalenti del tasso di mercato. Se non sei così vecchio e fortunato, sii abbastanza fortunato da avere un parente che ha vissuto in uno di quegli appartamenti. Secondo la legge di New York City, gli appartamenti regolati dall’affitto possono essere tramandati a figli, nipoti, nipoti, nipoti e persino i suoceri in perpetuo, come una tenuta feudale. Anche se gli inquilini di New York firmano contratti di locazione della durata di uno o due anni, il proprietario è legalmente obbligato a rinnovare quei contratti di locazione a tariffe regolamentate… per sempre.

The Brown Ooze: Ossificazione di conservazione

Ancora un altro modo in cui New York conferisce i diritti degli squatter è proibendo quasi tutte le nuove costruzioni in vaste aree della città chiamate Landmark Zones. Più del 28 percento di Manhattan è già isolato da nuovi sviluppi in questo modo. Quando cammini per la città, cerca i segnali stradali marroni che indicano che ti trovi in ​​una zona ossificata in cui il nuovo sviluppo è quasi illegale. Come una melma marrone in decomposizione, queste zone vengono regolarmente ampliate poiché la Landmarks Preservation Commission della città, in genere su sollecitazione di alcuni proprietari di immobili a beneficio, continua i suoi sforzi per trasformare New York City nel più grande museo di architettura all’aperto del mondo. Il prezzo di ingresso a quel museo è il prezzo delle case più alto del paese.

Se ti è capitato di acquistare una casa a schiera, una cooperativa o un appartamento in condominio in una di queste zone, puoi stare certo che non ci sarebbe nessun nuovo grande edificio in aumento per bloccare la tua vista o disturbare la natura pittoresca e storica del tuo quartiere. Di conseguenza, la tua proprietà generalmente aumenterà di prezzo. E i nuovi arrivati ​​in città? Lascia che si spostino in una di quelle zone in declino non segnalate in qualche altro quartiere.

Il Landmarking e il suo predecessore, la zonizzazione, hanno l’effetto di ridurre drasticamente l’offerta di nuove abitazioni vietando quasi completamente il nuovo sviluppo o, nel caso della zonizzazione, limitando gravemente l’altezza e l’ingombro dei nuovi edifici.

Tutte queste politiche – le lotterie, il controllo degli affitti e la definizione di punti di riferimento/zonizzazione – creano una forma di diritti degli squatter che privilegia i residenti esistenti e penalizza i nuovi arrivati ​​in città. Tutte queste politiche riducono la costruzione di nuove unità, creando una crescente scarsità di alloggi che fa aumentare gli affitti di mercato e i prezzi dei condomini. Queste politiche esonerano molte migliaia di persone dai quartieri più convenienti per il loro lavoro e il loro stile di vita.

Di conseguenza, coloro che desiderano vivere in città con le più severe politiche abitative contrarie alla crescita, come New York, devono affrontare una scelta triste: pagare affitti di mercato altissimi per uno dei pochi appartamenti moderni di nuova costruzione, vivere in una squallida , appartamento con canone di locazione scarsamente mantenuto, o affrontare un estenuante pendolarismo da un quartiere meno desiderabile nel Queens, a Staten Island o nel New Jersey. O spero che tu sia fortunato con la lotteria immobiliare.

Le politiche del governo anti-mercato rendono scarse le abitazioni

Ciò che inizia a New York City si diffonde tipicamente in tutto il paese. La prima ordinanza di zonizzazione completa d’America, che limita l’altezza e la massa degli edifici, è stata emanata a New York City nel 1916. Oggi, quasi tutte le città del paese limitano la costruzione di nuove abitazioni attraverso regole di zonizzazione restrittive, sebbene vi sia un crescente rendersi conto che queste restrizioni devono essere allentate se vogliamo ridurre il costo degli alloggi.

L’ultima moda di New York City, la cosiddetta zonizzazione inclusiva in cui i costruttori sono costretti a mettere da parte unità a prezzi accessibili sovvenzionati, sta diventando di rigore nelle città più grandi del paese. Ciò ha l’effetto netto di aumentare gli affitti di mercato rendendo le unità di mercato più costose da costruire e quindi rallentandone la costruzione. Viene pagato un prezzo elevato per sovvenzionare i fortunati vincitori della lotteria delle unità sovvenzionate.

Il Landmarking, un’altra dubbia innovazione di New York, si è diffuso anche mentre le città cercano di preservare i quartieri storici scelti politicamente a spese dei nuovi arrivati, che ora hanno meno posti in cui vivere.

E il controllo degli affitti, nonostante i suoi orribili precedenti a New York e altrove, e la sua ben documentata fluttuazione del principio economico della domanda e dell’offerta, continua a diffondersi, da ultimo all’intero stato della California e alle città più piccole come St. .Paul, Minnesota, e Hoboken, New Jersey. In una dimostrazione particolarmente toccante dell’effetto agghiacciante che il controllo degli affitti ha sulle nuove costruzioni, i nuovi permessi di costruzione sono crollati dell’82% a St. Paul mentre la sua città gemella di Minneapolis, che non ha ancora imposto il controllo degli affitti, ha visto un aumento del 68% dei permessi per nuova costruzione. Difficilmente gli economisti possono chiedere una migliore dimostrazione naturale dell’effetto dannoso del controllo degli affitti.

I mercati liberi sono la risposta

Non c’è alcun vero problema di accessibilità economica negli alloggi, nonostante tutta la retorica. Piuttosto, c’è un problema di scarsità artificiale. L’offerta di alloggi è stata artificialmente limitata da queste e altre politiche (come regolamenti edilizi costosi ed eccessivamente restrittivi). Eliminare gradualmente e rimuovere queste leggi e osservare gli imprenditori del mercato costruire più case e fornirle a prezzi inferiori a coloro che possono pagarle. Elimina il principio ingiusto che Peter deve sovvenzionare Paul, o che Jane deve sovvenzionare Ann, o che chiunque deve sovvenzionare le case per chiunque altro.

Ripristinando il principio che ogni persona dovrebbe pagare per la propria casa, ripristineremo il libero mercato degli alloggi. Rimuovi i punti di riferimento, la zonizzazione, i controlli sugli affitti e qualsiasi altro ostacolo artificiale alla nuova costruzione. Poi guarda i grandi costruttori fare il resto. L’abbiamo già visto accadere. Sebbene le innovazioni nella costruzione e uno standard di vita molto più elevato significhino che oggi sarebbe di qualità molto più elevata, durante la fine del XIX e l’inizio del XX secolo un boom edilizio che il mondo non aveva mai visto prima ha ospitato prontamente centinaia di migliaia di immigrati nel Lower East di Manhattan Side e in altri quartieri della città. Tutto senza sussidi.

A metà del 20° secolo, i fratelli Levitt hanno aperto la strada a “Levittown” a basso costo, prodotte in serie a New York, New Jersey e Pennsylvania, che ospitavano migliaia di soldati di ritorno dalla seconda guerra mondiale. In tutto il paese durante il 20° secolo ci sono stati molti altri esempi di sviluppo su larga scala. Nuove abitazioni a basso costo possono essere ricostruite di nuovo se solo il governo si toglie di mezzo.

Metti fine alla “vita della lotteria” negli alloggi e gli imprenditori del mercato degli orologi fanno il resto.

Raymond C Niles

Raymond C. Niles è Senior Fellow dell’American Institute for Economic Research. Ha conseguito un PhD in Economia presso la George Mason University e un MBA in Finance & Economics presso la Leonard N. Stern School of Business della New York University. Prima di intraprendere la sua carriera accademica, Niles ha lavorato per più di 15 anni a Wall Street come analista di ricerca azionaria senior presso Citigroup, Schroders e Goldman Sachs e come managing partner di un hedge fund che investe in titoli energetici. Niles ha pubblicato un capitolo di un libro e numerosi articoli in pubblicazioni accademiche e popolari.

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