Chi sfugge al grande reset del mutuo?

I tassi ipotecari statunitensi hanno raggiunto il 6% questa settimana, il livello più alto degli ultimi 14 anni, aumentando i timori sul mercato immobiliare. Ma gli americani vivono in un paradiso socialista. I proprietari di case sono protetti dall’aumento dei tassi di interesse da accordi fissi trentennali sostenuti dal governo. Quando i tassi scendono, il mutuo può essere rifinanziato, bloccando pagamenti più economici. Quando i tassi aumentano, non viene trasmesso alcun dolore.

La maggior parte del mondo non ha questo isolamento. Il rifinanziamento a un tasso più elevato è una prospettiva sempre più cupa sia per gli individui che per le aziende.

Fitch ha avvertito che i mutuatari nel Regno Unito, in Spagna e in Australia sono particolarmente esposti, con tra il 42% e il 93% dei mutui che seguono i tassi della banca centrale o con accordi fissi a breve termine che scadono.

Sembra una cattiva notizia per le banche. Ma il consenso è l’opposto: i margini miglioreranno man mano che i prestatori aumentano i tassi per i mutuatari mentre trasferiscono le briciole ai depositanti. E questa situazione felice è presumibilmente duratura perché il sistema è stato reso più sicuro dopo la crisi finanziaria.

Alastair Ryan, analista di Bank of America, ha osservato che durante l’ultima grave crisi immobiliare del Regno Unito nel 1989, circa il 58% degli acquirenti per la prima volta ha preso in prestito con un rapporto prestito/valore del 95% o più. L’anno scorso solo lo 0,2 per cento è stato autorizzato a contrarre prestiti a quel livello.

Nonostante l’impennata dei prezzi nel frattempo, le case in Gran Bretagna vengono vendute a multipli di reddito inferiori rispetto a 33 anni fa. All’epoca, i proprietari di case utilizzavano le loro case come bancomat, con un prelievo di capitale da ipoteca pari al 6% del reddito familiare al netto delle imposte. Questo fenomeno è svanito; le persone fanno invece rimborsi anticipati.

Questo conservatorismo sui prestiti, in gran parte forzato dalle autorità di regolamentazione, può essere terribile per le prospettive dei giovani che sperano di acquistare una casa, ma certamente rafforza i bilanci delle banche.

Fornendo ulteriore comfort, le autorità di regolamentazione sottopongono le banche a stress test annuali per valutare la loro capacità di sopportare uno shock economico, che generalmente superano.

Ma il mondo reale non corrisponde mai alle previsioni. L’ultimo stress test del Regno Unito nel 2021 prevedeva un tasso di disoccupazione del 12% con bassa inflazione. È successo il contrario.

I mercati hanno costantemente sottovalutato il livello e la persistenza dell’inflazione e la forza della medicina della banca centrale necessaria per curarla. Contemporaneamente all’aumento delle bollette dell’energia e dei generi alimentari, anche i costi dei mutui aumenteranno per un numero sempre maggiore di proprietari di case e proprietari. Questo potrebbe non causare una crisi finanziaria, ma non è difficile vederlo causare un crollo immobiliare.

Sul fronte aziendale, molti dei maggiori mutuatari hanno sfruttato l’era del denaro a buon mercato per estendere le date di scadenza del proprio debito. L’inflazione elevata riduce il valore di quel debito nel tempo.

Ma questo ignora ampie fasce del mondo aziendale che sono troppo piccole o troppo deboli per attingere ai mercati per questo finanziamento a lungo termine a basso costo.

Il Financial Times questa settimana ha profilato alcune delle società con rendimenti obbligazionari scambiati a oltre 10 punti percentuali al di sopra del debito pubblico. Includono nomi familiari come Bed Bath & Beyond e WeWork. Parte di questo debito sta maturando nei prossimi 12 mesi. Molto di più arriverà nel 2024 e nel 2025.

È un momento preoccupante per chiunque non abbia il lusso di un mutuo statunitense.

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