Qualcosa si è appena rotto nel mercato dei mutui in Spagna

La Spagna è già stata testimone di una delle più spettacolari bolle speculative e fallimenti immobiliari di questo secolo. Mentre le pressioni nel mercato dei mutui iniziano a crescere, il governo e le banche stanno cercando disperatamente di evitare una replica.

Dopo settimane di trattative con le associazioni bancarie e la Banca di Spagna, il governo spagnolo ha autorizzato un pacchetto di misure di soccorso per i titolari di mutui più vulnerabili del paese. Martedì, il governo Sanchez ha approvato misure che secondo lui attutirebbero il colpo dell’aumento dei costi dei mutui per oltre 1 milione di famiglie. Le misure sono soggette a trattative finali con le associazioni bancarie, che hanno un mese di tempo per firmare prima della loro prevista attuazione il prossimo anno.

Come ha sottolineato martedì il FT, la Spagna è uno dei primi paesi europei a introdurre misure di emergenza per attenuare l’impatto del rapido aumento dei tassi di interesse sulle famiglie già alle prese con l’aumento dell’inflazione:

La Spagna è particolarmente vulnerabile agli aumenti dei tassi della BCE perché circa tre quarti dei suoi titolari di mutuo hanno contratti di prestito a tasso variabile legati alla sua politica monetaria, sebbene siano generalmente adeguati solo una volta all’anno.

Come mostrano i dati dell’Istituto Nazionale di Statistica della Spagna, il 72% dei nuovi mutui sottoscritti ad agosto era a tasso fisso mentre il 28% era a tasso variabile. Ma questa è una tendenza relativamente nuova. Nel 2020, il rapporto era di circa 50/50. Nel 2016, il 90% di tutti i nuovi mutui era a tasso variabile e nel 2009 è stato uno sbalorditivo 96%.

In altre parole, i proprietari di case spagnoli hanno sfruttato al massimo le politiche di tassi di interesse bassi, nulli e in definitiva negativi della BCE, prestando poca attenzione al potenziale rischio di un’inversione improvvisa. Ma non sono solo i mutuatari ad essere avventati; così anche i creditori. Come ho segnalato per VIA DEL LUPO nel 2017 i maggiori beneficiari di ZIRP e NIRP della BCE sono state le banche spagnole, che hanno fatto in modo di inserire le cosiddette “clausole floor” nei loro contratti di mutuo a tasso variabile. Questi fissano un tasso minimo, tipicamente compreso tra il 3% e il 4,5% ma in alcuni casi anche del 5,5%, per i mutui a tasso variabile, anche quando l’Euribor scendeva sotto lo zero.

Di conseguenza, la maggior parte delle banche spagnole è stata in grado di godere di tutti i vantaggi del denaro praticamente gratuito evitando uno dei maggiori inconvenienti: dover offrire ai clienti tassi di interesse stracciati sui loro mutui a tasso variabile.

Sebbene ciò non fosse strettamente illegale, la maggior parte delle banche non ha informato adeguatamente i propri clienti che il contratto di mutuo includeva tale clausola. Nel 2016 la Corte di giustizia europea ha ritenuto abusive le clausole. A un certo punto è sembrato che la Corte di giustizia europea avrebbe chiesto a tutte le banche spagnole che hanno utilizzato le clausole di base di rimborsare ai clienti tutti i soldi che avevano surrettiziamente addebitato loro. Alla fine, ciò non è accaduto anche se da allora le clausole di base sono state bandite.

Ora, la Spagna ha circa 5,5 milioni di titolari di mutui, circa quattro milioni dei quali hanno mutui a tasso variabile. Di questi poco più di un milione si qualificheranno per il pacchetto di aiuti.

Le famiglie più vulnerabili, definite come quelle con reddito annuo inferiore a 25.200 euro, potranno ridurre i loro tassi di interesse all’Euribor meno 0,1 punti percentuali in base alle misure proposte. Molti titolari di mutui pagano 1 punto percentuale in più rispetto all’Euribor, un tasso interbancario che anticipa le mosse della BCE.

Il patto include anche un nuovo codice di condotta per le famiglie della classe media in difficoltà. Questa serie di misure, che sarà in vigore per due anni, ha lo scopo di aiutare le famiglie ad adattarsi più gradualmente al nuovo contesto dei tassi di interesse. Per beneficiare dell’agevolazione, un nucleo familiare deve avere un reddito annuo inferiore a 29.400 euro. Il loro onere ipotecario deve inoltre rappresentare più del 30% del loro reddito e le loro rate mensili devono essere aumentate di almeno il 20% a causa dei recenti aumenti dei tassi della BCE.

Tali aumenti hanno spinto il tasso sui depositi della BCE dal -0,5% di luglio all’1,5% di fine ottobre, il livello più alto dal 2011. Il benchmark a 12 mesi dell’Eurozona, l’Euribor, su cui si basano molti mutui spagnoli, si è attestato al 2,84%. il 22 novembre, il livello più alto dal gennaio 2009. E si prevede che la BCE continuerà ad aumentare i tassi nei prossimi mesi.

Per i titolari di mutui a tasso variabile nei 19 Stati membri dell’area dell’euro, ciò ha significato dover pagare molto di più in rate mensili, così come stanno aumentando vertiginosamente anche i prezzi dei beni più basilari, tra cui energia e cibo. Nel caso di un mutuo spagnolo medio di 25 anni di 150.000 euro con un differenziale dell’1% rispetto all’Euribor, l’installazione mensile passerebbe da circa 535 euro a 750 euro, con un aumento di circa 215 euro al mese, ovvero 2.580 euro all’anno .

Il nuovo pacchetto di aiuti significherà che una famiglia con un mutuo di 120.000 euro e un rimborso mensile di 524 euro legato ai recenti aumenti della BCE vedrebbe il rimborso dimezzato a 246 euro, afferma il ministro dell’Economia spagnolo Nadia Calviño. I mutuatari idonei potranno inoltre estendere la durata del loro prestito fino a sette anni. Tuttavia, come avverte l’agenzia spagnola per la protezione dei consumatori ADICAE, ciò porterebbe i mutuatari a dover pagare più interessi in totale – anche se i loro pagamenti mensili diminuiscono – così come, in molti casi, a dover estinguere il mutuo fino alla pensione.

Per le banche spagnole, estendere la durata dei prestiti mantenendo gli importi di rimborso mensile per i mutuatari in difficoltà avrà un vantaggio significativo a breve termine. Significa che non dovranno registrare – e quindi accantonare – insolvenze sui prestiti nei loro bilanci.

C’è anche un’altra grande questione in gioco: un reddito medio di € 29.400 potrebbe essere sufficiente per qualificare qualcuno per un mutuo di 25 o 30 anni in una delle parti più povere della Spagna, come l’Estremadura, parti dell’Andalusia, Castilla la Mancha, Murcia, Ceuta e Melilla, ma non ti farà ottenere un mutuo nei principali centri di attività economica come Madrid, Barcellona, ​​​​Bilbao, Valencia, Palma di Maiorca e San Sebastian. Anche molti titolari di mutui in queste città stanno lottando con l’aumento dei costi, ma non si qualificheranno per lo sgravio del mutuo, a meno che, ovviamente, il pacchetto di sgravi non venga ampliato.

Naturalmente, tutto ciò sfida ogni logica. La Banca centrale europea sta rapidamente aumentando i tassi in questo momento nel tentativo (molto probabilmente futile) di domare l’aumento dell’inflazione, nonostante il fatto che l’aumento dei prezzi sia in gran parte il risultato di fattori dal lato dell’offerta. Includono il continuo sostegno dei governi europei alle sanzioni contro il loro più grande fornitore di energia e altri beni vitali, che ha portato a un massiccio aumento dei prezzi dell’energia e dell’inflazione generale. In altre parole, i governi europei sono in gran parte responsabili dell’aumento dei costi in Europa.

La risposta della BCE è stata quella di aggravare la crisi economica emergente. Più aumenta i tassi, maggiore è il dolore economico che crea. E man mano che il dolore cresce, i governi europei e le banche commerciali hanno iniziato a rimescolare per isolare i mutuatari dagli effetti di quei tassi in aumento. E quegli effetti cresceranno solo man mano che i tassi salgono più in alto.

Scrivere sul muro

Certo, la scritta è sul muro da tempo. Come ha recentemente avvertito Yves, una crisi finanziaria è ormai quasi inevitabile. La combinazione di un dollaro in rialzo, tassi di interesse in rapido aumento e inflazione ai massimi decenni, oltre a tutto il dolore economico causato dalla pandemia, sta mettendo a dura prova le famiglie, le aziende e le economie fortemente indebitate di tutto il mondo.

Alla fine di settembre, il Comitato europeo per il rischio sistemico (ESRB), un organo consultivo istituito sulla scia della crisi finanziaria globale per monitorare i rischi macroprudenziali che ribollono sotto la superficie dell’economia europea, ha emesso un “avvertimento generale” sulla situazione finanziaria europea sistema. L’ESRB parla con la piena autorità delle due istituzioni più potenti dell’UE, la Commissione e la Banca centrale europea.

Come ho notato all’epoca, le banche centrali sono normalmente le ultime ad ammettere che una crisi è dietro l’angolo. Quando finalmente suonano l’allarme, generalmente significa che il danno è già fatto e la crisi – che invariabilmente hanno contribuito a creare – è già qui. Il primo degli avvertimenti dell’ESRB recita quanto segue:

[T]l deterioramento delle prospettive macroeconomiche combinato con l’inasprimento delle condizioni di finanziamento implica un nuovo aumento delle tensioni di bilancio per le società non finanziarie (SNF) e le famiglie, in particolare nei settori e negli Stati membri che risentono maggiormente del rapido aumento dei prezzi dell’energia. Questi sviluppi pesano sulla capacità di servizio del debito delle SNF e delle famiglie.

Questo è ciò che sembra stia accadendo in questo momento in Spagna, che, come il Regno Unito un paio di mesi fa, sembra svolgere il ruolo di canarino nella miniera di carbone. Un paio di settimane dopo che l’ERSB ha rilasciato il suo primo “avvertimento generale”, l’Autorità bancaria europea ha lanciato l’allarme sul cocktail di rischi in aumento nei mercati immobiliari europei:

Il contesto macroeconomico si è bruscamente deteriorato e la probabilità di una recessione è aumentata. Le elevate pressioni inflazionistiche ei conseguenti aumenti dei tassi di interesse hanno fatto salire il costo della vita senza un corrispondente aumento del reddito. Questa è una sfida, in particolare per le famiglie a basso reddito e fortemente indebitate. L’incertezza geopolitica e la crisi energetica pesano sulla fiducia dei consumatori e delle imprese. Sebbene i tassi di occupazione siano ancora elevati, la domanda di alloggi e mercati immobiliari potrebbe risentire ancora di questi sviluppi.

A ottobre, la Spagna ha registrato il calo più marcato delle approvazioni di mutui dal 2008. E questo è solo l’inizio, secondo la Banca di Spagna. Di il mondo (traduzione mia):

Il deterioramento della situazione economica ha portato le banche a iniziare a chiudere i rubinetti del credito. Questa tendenza è stata più marcata nel comparto dei mutui, che nel terzo trimestre ha subito il calo maggiore dal 2008, dopo sei trimestri consecutivi di crescita.

Questo forte calo delle concessioni di mutui è dovuto, da un lato, al fatto che le banche sono diventate più avverse al rischio a causa del peggioramento delle prospettive macroeconomiche, che le ha portate a essere più severe, e, in misura minore, al fatto che i clienti delle banche richiedono meno mutui per la casa a causa dell’aumento dei tassi di interesse e del costo del finanziamento.

Un altro rischio, ovviamente, è che un numero crescente di titolari di mutui che non si qualificano per la riduzione del debito (e altri mutuatari, comprese le imprese) inizino a non adempiere ai propri debiti. La Spagna ha già assistito a uno dei più spettacolari boom e fallimenti immobiliari finora di questo secolo, che nel 2015 ha portato a oltre 600.000 pignoramenti (e tieni presente che in Spagna i mutui sono regressi, il che significa che le banche possono perseguire il mutuatario per tutti i crediti insoluti debito una volta che la casa è stata rivenduta).

Ha anche innescato il crollo di più casse di risparmio e un piano di salvataggio a livello di sistema. Forse non c’è da meravigliarsi che il governo e le banche stiano cercando disperatamente di evitare un’altra crisi immobiliare. Ma mentre incombe un’altra crisi economica (in gran parte autoinflitta), che potrebbe essere anche peggiore della precedente, è probabile che sia un’impresa ardua.

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